In Zeiten von abenteuerlichen Aktienkursen und Niedrigzinsen scheint das Investment in Immobilien eine Geldanlage mit festem Fundament zu sein. Nicht zuletzt wird dies durch die steigende Eigentümerrate in Deutschland unterstrichen und die Tendenz scheint anzuhalten.
Ob durch Vermietung oder durch die die Wertsteigerung beim Wiederverkauf, mit Immobilien lassen sich unter den richtigen Voraussetzungen gute Renditen erzielen. Ein Immobilieninvestment kann also eine sichere, langfristige Geldanlage sein – muss es aber nicht. Ein lukratives oder sicheres Immobilieninvestment setzt voraus, dass man die eigene persönliche und finanzielle, aber auch die allgemeine wirtschaftliche Situation richtig einschätzt.
Hier sind ein paar Tipps für dich, die dich davor bewahren, dass dein vermeintlicher Geldspeicher ein Fass ohne Boden wird:
1 Bist du bereit für ein Immobilieninvestment?
Wenn du vorhast, in eine Immobilie zu investieren, gilt es Nutzen und Risiken einander gegenüberzustellen, denn: Eigentum berechtigt nicht nur, es verpflichtet auch. Unabhängig davon, ob du das Objekt als Mietobjekt oder für die Eigennutzung erwerben willst, solltest du dir vor Augen führen, dass Geld und Zeit in Immobilien investiert werden müssen.
Ob du das Geld bereits zur Verfügung hast oder ob du einen Kredit aufnehmen musst – Immobilien gibt es leider nicht umsonst und nur selten zu erschwinglichen Preisen. Es ist vorteilhaft, wenn du bereits Eigenkapital zur Verfügung hast, welches du in die Immobilie investieren kannst. Bei Teilkrediten gibt es zumeist auch bessere Konditionen als bei Vollfinanzierungen, dies solltest du berücksichtigen. Neben dem Preis für die Immobilie und der Tilgung des möglicherweise aufgenommenen Kredits, kommen im Vorhinein zudem Maklerkosten, Notarkosten, die Kosten für das Grundbuchamt und die Grunderwerbssteuer hinzu.
Nach dem Kauf sind zudem mit Modernisierungs- und Instandhaltungs-, und je nach Objekt mit Kosten aus einer Eigentümergemeinschaft zu rechnen. Aus diesem Grund solltest du auch nie dein gesamtes privates Vermögen in eine Immobilie stecken, denn das sogenannte. „Klumpenrisiko“ ist zu hoch. Im Fall von Insolvenz, Arbeitslosigkeit oder einer Scheidung ist der schelle Verkauf einer Immobilie meist nicht möglich und hängt dann wie ein Klotz am Bein – ein „Klumpen“ eben.
Zudem ist es vorteilhaft, immer einen gewissen Betrag an Rücklagen einzuplanen, um das Risiko von unverhofften Schäden oder ausbleibenden Mieten abfedern zu können.
Auch kostet eine Immobilie sehr viel Zeit: Die Vorbereitung des Kaufs trifft hierbei auf Verwaltungskosten während der Vermietung, Buchhaltung und weitere das Objekt betreffende Tätigkeiten. Hierfür sollten genügend Kapazitäten eigeräumt oder ein Verwalter eigesetzt werden, der dann im Zweifel auch wieder Geld kostet.
2 Die Immobilie – auf welche Aspekte du achten solltest!
Unabhängig von der persönlichen finanziellen und zeitlichen Situation, solltest du die ins Auge gefasste Immobilie genaustens unter die Lupe nehmen. Insbesondere die folgenden Aspekte solltest du bei der Wahl deines Objektes berücksichtigen:
- Lage
- Alter, Bauweise und Baugeschichte des Objekts
- Energieeffizienz
- Ausstattung
- Vermietung
Alle diese Aspekte haben in der Regel einen Einfluss auf die später zu erzielende Rendite und sollten deshalb genaustens geprüft und bewertet werden.
3 Wichtige Kennzahlen beim Immobilieninvestment: Kaufpreisfaktor und Rendite
Als einfach zu berechnende Kennzahl ist der Kaufpreisfaktor ein erster Anhaltspunkt für die wirtschaftliche Einordnung des Investitionsobjekts. Der Kaufpreisfaktor bestimmt in wie vielen Jahren der Kaufpreis der Immobilie durch die Mieteinnahmen amortisiert ist (sich die Immobilie, vereinfacht gesagt, selbst trägt).
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Nettokaltmiete
Dadurch, dass der Kaufpreisfaktor jedoch nur den Kaufpreis und die aktuelle Miete betrachtet, bleiben weitere Faktoren wie Mietveränderungen und Inflation außer Betracht. Ein niedriger Kaufpreisfaktor ist für dich als Investor prinzipiell besser, da sich sein Investment dann schneller wieder einpreist. Ein geringerer Kaufpreisfaktor geht jedoch auch mit einem größeren Risiko einher.
Deshalb handelt es sich beim Kaufpreisfaktor um eine sehr grobe Eischätzung und er sollte nicht als einzige Messgröße zu Rate gezogen werden. Zum Kaufpreisfaktor bei Immobilieninvestments findest du hier auch ein Instagram Reel von Invest Science (Hier Verlinken).
Aus dem Kaupreisfaktor lässt sich auch die Rendite ableiten. Die Rendite ist eine Kennzahl, die die Höhe des Gewinns aus eingesetztem Kapital bemisst.
Eine einfache Renditenberechnung bei Immobilien ist die Bruttomietrendite. Bei Betrachtung dieser Rendite wird das eingesetzte Kapital mit der Kaltmiete verglichen.
Bruttomietrendite = 100 / Kaufpreis * Kaltmiete
Bei der Berechnung der Rendite über die Bruttomiete handelt es sich jedoch ebenfalls um eine sehr oberflächliche Renditenbetrachtung. Für den „ersten Eindruck“ einer Immobilie kann sie jedoch zu Rate gezogen werden. Dabei lohnt es sich, zweierlei Berechnungen durchzuführen: Zum einen sollte die Bruttomietrendite mit der derzeitigen Miete, zum anderen die Bruttomietrendite mit einer nachhaltigen, zukünftigen Miete errechnet werden. Es ist davon auszugehen, dass sich eine Immobilie ab einer Rendite von mindestens 4-6 % jährlich rentiert.
Erscheint das Objekt dann lukrativ, sollte eine tiefergehende Nettomietrenditenrechnung aufgestellt werden. In einer solchen Renditenbetrachtung werden der Erwerbsaufwand – also Kosten, die bei der Immobilienanschaffung entstanden sind – der Nettomieterlös, eine Mietausfallquote, Darlehenskosten sowie die Steuervorteile durch die Vermietung mit einberechnet.
Nettomietrendite = Nettomieterlös / Investitionskosten * 100
Die Nettomietrendite sollte sich bestenfalls im Rahmen von 3 % bewegen, um von einem sich lohnenden Investment ausgehen zu können.
Dennoch gibt es beim Investment in Immobilien stets Faktoren, die sich auch bei äußerster Sorgfalt nicht in deinem Einflussbereich befinden und früher oder später einen Einfluss auf die Rendite haben können. Man sollte somit Schritt für Schritt Berechnungen durchführen – vom Groben ins Feine – und nach und nach Informationen einholen, um sich nicht direkt in einem Objekt festzubeißen, denn Zeit ist auch Geld.
Insofern man sich diesen Risiken bewusst ist, sprechen jedoch auch einige Faktoren für Immobilieninvestments und mit unseren Tipps und etwas unternehmerischem Gespür könnte ein Immobilieninvestment auch das Richtige für dich sein. Die Devise ist: Wohnst du nur, oder investierst du schon?
Weitere Artikel, die dich in die Welt des Investierens in Immobilien einführen, folgen in diesem Bereich. Für weitere Inspirationen in diesem Bereich, schau doch auch mal bei InvestScience auf TikTok oder hier in der Wissenskategorie Immobilien vorbei.